在杠桿難以增加、總房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、貸款政策收緊等多重合力作用下，“3·30新政”后市場(chǎng)預(yù)期遲遲不能兌現(xiàn)，深圳樓市的投資需求開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市。

    端午假期，惠州樓盤(pán)擠滿(mǎn)了來(lái)自深圳的購(gòu)房者，在他們看來(lái)，只要深圳成為“硅谷”的預(yù)期不破，這些片區(qū)遲早會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，對(duì)于這些相對(duì)的高收入者而言，惠州的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)談不上貴，而且還有首付低的優(yōu)勢(shì)，每月還貸也不到2000元，壓力并不大。

    深圳成交量下降

    前段時(shí)間比較瘋狂的深圳樓市開(kāi)始有了回到正軌的跡象?！?·30新政”出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)拉起陡直的“大陽(yáng)線(xiàn)”，只升不降。但6月第一周，深圳樓市成交價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，不過(guò)這并不意味著同一套房源的價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析稱(chēng)，價(jià)格回落主要因?yàn)辇垗徠瑓^(qū)等低價(jià)房源大量入市，拉低了均價(jià)。

    6月第二周，樓市成交總量也出現(xiàn)了下跌。根據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，一手住宅成交1752套，成交面積為18萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%。由于購(gòu)房手續(xù)的時(shí)間差，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)存在滯后性。就目前來(lái)看，第二周入市新盤(pán)套數(shù)是611套，推盤(pán)量有所下降，而且同期無(wú)項(xiàng)目批售。

    推盤(pán)走低與業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)走向的判斷有關(guān)。深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓等諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年，雖然深圳成交價(jià)格不會(huì)下跌，但也不可能繼續(xù)陡直上漲，而且最近釋放了大量需求，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月成交量難以維持瘋狂狀態(tài)。

    對(duì)于深圳購(gòu)房者而言，在某種意義上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年齡在34歲左右，高學(xué)歷人群占比較高，且多從事包括金融在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)貨幣政策極為敏感。

    原本“3·30新政”旨在降低交易費(fèi)用和進(jìn)入門(mén)檻，增加市場(chǎng)活躍度，因此大量二手房持有者在政策公布當(dāng)晚敏銳“反價(jià)”，購(gòu)房者在杠桿提升以及漲價(jià)預(yù)期下恐慌入市，由此造就了近兩個(gè)月的“搶房”局面。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳漲幅居全國(guó)之首，達(dá)到6.7%，創(chuàng)下單月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的歷史紀(jì)錄。

    但事實(shí)上，政策出臺(tái)80多天后，杠桿并沒(méi)有提升，二套房貸款首付仍為7成，再加上總房?jī)r(jià)的上漲，進(jìn)入門(mén)檻反而上升了。由于樓市火爆，按揭額度緊張，深圳多家銀行上調(diào)貸款利率。以風(fēng)向標(biāo)國(guó)有四大行的首套房貸款利率為例，中國(guó)銀行上調(diào)0.2折，建設(shè)銀行上調(diào)0.2折到0.3折。

    資金外溢到周邊

    在這一背景下，不少樓市資金外溢到惠州、東莞。

    端午假期，記者在惠州多個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到不少掛著深圳牌照的汽車(chē)。某上市公司高管告訴記者，在傳出深圳將升級(jí)為直轄市的消息后，該公司在深圳周邊的一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售量猛增，曾有客人一次性購(gòu)入40套。

    總價(jià)低、杠桿高是這些房源的共同特征。以惠州龍光城項(xiàng)目為例，一套70平方米左右的房子，均價(jià)從每平方米5000元左右上漲至6000元左右后，總房?jī)r(jià)不過(guò)40余萬(wàn)元，雖然與其他三四線(xiàn)城市相比并不算便宜，但與深圳動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的房子相比，簡(jiǎn)直就是小巫見(jiàn)大巫。同期，與之一路之隔的坪山新區(qū)房源均價(jià)在1萬(wàn)元以上。

    除了二套房首付4成政策在惠州地區(qū)落地之外，惠州的開(kāi)發(fā)商還給出了房?jī)r(jià)優(yōu)惠、降低首付等相關(guān)的刺激購(gòu)買(mǎi)方案。

    深圳寶安一名購(gòu)房者稱(chēng)，她剛在惠州買(mǎi)了一套緊鄰深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15萬(wàn)元，每月還款1000元左右，“還款壓力不大，就當(dāng)存定期了”。

    惠州樓市開(kāi)始升溫，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，5月惠州成交了2597套，成交面積環(huán)比上漲40.45%。

    除了惠州，東莞鳳崗鎮(zhèn)的樓市也在升溫。深圳行政地圖呈狹長(zhǎng)狀，兩邊寬、中間窄，在地圖上東莞鳳崗鎮(zhèn)好像插入深圳一樣，其距離深圳福田、羅湖等中心區(qū)的距離甚至小于深圳某些邊緣片區(qū)。