每年底，老徐都會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì)算上一卦，算是獨(dú)家私房菜。2015年元旦結(jié)束，這盤(pán)菜端上來(lái)，時(shí)間可能有點(diǎn)晚。原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，2014年基本算準(zhǔn)了，后面沒(méi)什么可說(shuō)的了——事實(shí)上我在2010年就蒙對(duì)了：2014年前后最危險(xiǎn)，尤其是2014年，中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)數(shù)十年大牛市見(jiàn)頂。既然見(jiàn)頂嘛，后面就不要多說(shuō)了，大趨勢(shì)嘛，又不是專(zhuān)業(yè)人士，非要說(shuō)某某樓盤(pán)如何，某某城市漲幅跌幅多少，那不是我徐半仙的風(fēng)格。

    好了，2015年房地產(chǎn)大趨勢(shì)如何？簡(jiǎn)單一句給概括就是，偶有反彈，甚至看上去泡沫又重來(lái)，其實(shí)兔子尾巴長(zhǎng)不了，很快又會(huì)回落，個(gè)別城市沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)嗨一把，但整體上看還是進(jìn)入下行通道，但絕不會(huì)崩盤(pán)——也就是不會(huì)在短期內(nèi)暴跌30%以上。

    為何判斷中國(guó)樓市在2014年二季度見(jiàn)頂呢？

    要知道，房?jī)r(jià)同比環(huán)比大跌，銷(xiāo)量同比環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)持續(xù)半年以上，在2005年、2008年和2011年都出現(xiàn)過(guò)，何以說(shuō)這次是持續(xù)數(shù)十年大牛市見(jiàn)頂而非短期震蕩呢？道理很簡(jiǎn)單，2014年二季度見(jiàn)頂，是政府未緊縮貨幣的情勢(shì)下出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象。簡(jiǎn)單說(shuō)，這次行業(yè)萎縮，是市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。而過(guò)往三次行業(yè)波動(dòng)，都是政府出手調(diào)控強(qiáng)行抑制需求的結(jié)果，簡(jiǎn)單說(shuō)，過(guò)往房?jī)r(jià)暴跌，都是政府有意打壓的結(jié)果，而2014年不一樣，是市場(chǎng)需求萎縮的自發(fā)結(jié)果。因此過(guò)往房?jī)r(jià)每次暴跌，都是買(mǎi)家抄底的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還會(huì)創(chuàng)新高。但2014年不一樣，今后每一次房?jī)r(jià)暴漲，都是賣(mài)家趕快出貨的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還會(huì)接著創(chuàng)新低。

    那么今年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)暴跌的局面呢？

    反正2015年不會(huì)，何也？道理很簡(jiǎn)單，中國(guó)央行會(huì)放水，政府不停出政策刺激樓市——此所謂“逆周期調(diào)控”。今年四季度房地產(chǎn)樓市都企穩(wěn)了，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售都溫和反彈，現(xiàn)在市場(chǎng)上房?jī)r(jià)上漲預(yù)期都出現(xiàn)了，但值得注意到是，樓市企穩(wěn)較為明顯的城市，都是北京上海深圳等一線城市，而其他二三線城市，地產(chǎn)行業(yè)依舊疲弱不堪，至于四線縣城，遍地鬼城，不說(shuō)也罷。各地紛紛取消限購(gòu)，央行將準(zhǔn)降息，甚至地方政府有意放大公積金貸款額度等等措施，都是為了刺激樓市。有用嗎？短期確實(shí)有用，但中長(zhǎng)線看，影響有限。尤其是北京這樣的一線城市，政府排外政策很明顯也很見(jiàn)效，過(guò)去你在北京沒(méi)戶(hù)口有房子，孩子在北京當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)是沒(méi)問(wèn)題的，現(xiàn)在基本不可能了，這其實(shí)就逼外來(lái)人口賣(mài)房子走人。郭金龍同志2014年底總結(jié)全年工作成果時(shí)開(kāi)心的說(shuō)：今年北京市常住人口首次環(huán)比減少10萬(wàn)人！

    攆走外地人政策對(duì)不對(duì)，另當(dāng)別論，單從房地產(chǎn)發(fā)展而言，第一成果就是房租下來(lái)，我觀察一下北京2014年全年房租走勢(shì)，基本滯漲了，甚至有下跌的。北京如此，其他城市更可想而知。如果我們考慮到2015年是中國(guó)人口紅利的最后一年，那么基本可以確認(rèn)2014年是持續(xù)十年房地產(chǎn)大牛市的頂部。

    房?jī)r(jià)是房租和利率的函數(shù)，房租跌了，利率也下來(lái)了，那么房?jī)r(jià)其實(shí)也不會(huì)大跌，所以指望今年房?jī)r(jià)暴跌抄底的剛需同志們，最好也清醒一下，該買(mǎi)的，你還得買(mǎi)，沒(méi)辦法。那么啥時(shí)你可以預(yù)料房?jī)r(jià)暴跌呢？必須先看到惡性通脹，也就是低息政策無(wú)以為繼，央行肯定出手約束貨幣之后。不過(guò)對(duì)于剛需買(mǎi)房的同志而言，好消息是，今年房?jī)r(jià)應(yīng)該是陰跌態(tài)勢(shì)，道理很簡(jiǎn)單，投機(jī)客們紛紛出手賣(mài)房套現(xiàn)，干嘛呢？買(mǎi)股票??！你沒(méi)看見(jiàn)嗎？連大券商的算命先生都高聲吶喊——大家賣(mài)房買(mǎi)股??！如果你現(xiàn)在手中有十幾套或幾十套房子，那么接著干嘛？

    現(xiàn)在別說(shuō)央行或政府，就是滿大家的分析師和投機(jī)客們，都說(shuō)通縮預(yù)期，說(shuō)商品大熊市，說(shuō)衰退，說(shuō)蕭條，說(shuō)流通性枯竭，說(shuō)美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致市場(chǎng)動(dòng)蕩，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)說(shuō)惡性通脹要卷土重來(lái)的。ok,流動(dòng)性泛濫持續(xù)，錢(qián)多淹沒(méi)腳脖子的局面依舊，今年炒房的，肯定跑不過(guò)炒股的，但無(wú)論如何，也不會(huì)血本無(wú)歸，總歸今年大家都開(kāi)開(kāi)心心。