樓市一輪一輪的調(diào)控,讓很多人相信,接下來的半年乃至一年時間,市場會逐步趨冷?;撕艽罅?,從土地、信貸、資格等維度全方位對熱門城市的房地產(chǎn)降溫,怎么也得見點成效,對不?而近期層出不窮的各類樓市數(shù)據(jù)也能夠佐證這一點。別的不談,僅從成交量和環(huán)比漲幅這兩個數(shù)據(jù)也能看出樓市的降溫。但降溫和和降價完全是兩碼事。而且在商品房成交量逐步走低的時候,土地市場卻仍然保持了相當?shù)臒岫?,地產(chǎn)商們沒少花錢拿地。商品房成交量的走低和土地市場仍然相對火熱,這種對立值得關(guān)注。筆者認為,這反映了市場和政策之間的一種“默契”:政策看中的是短期效果,而市場看中的中長期走勢。
對于政策來說,市場降溫了,至少可以給個交待了,我是真的盡了力:投資房產(chǎn)的門檻提高,剛需仍然能享受三成左右的首付。這是事實。在地產(chǎn)商們看來,眼下是個低成本買地的好時機,一些大地產(chǎn)商更加高興,因為他們可以在低烈度的環(huán)境中買地,不僅如此,大地產(chǎn)商們還能通過股權(quán)交易獲得土地,這比拍地的成本要低。小地產(chǎn)商由于資金成本較高,現(xiàn)階段不得不選擇賣身給大地產(chǎn)商。近期北京、上海、天津等地的產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)項目掛牌量較前三季度明顯升溫就是一個證明。對于地產(chǎn)商來說,市場低潮期就是做大做強,提高市場占有率的好時機。政策的作用也止于此了。
與供給有限的新房市場相比,一線城市的二手房市場更能反映市場對后市的預(yù)期。筆者近期走訪了北京幾家中介門店,都反映近期成交量與1-9月份相比出現(xiàn)大幅下滑,一個門店之前一個月能成交6-1家此0套房子,現(xiàn)在一個月能有3-4套就不錯了。一個中介門店的高級經(jīng)理向筆者表示,他們前很少做租賃業(yè)務(wù),現(xiàn)在也不得不更多發(fā)掘租賃房源來維持運營。不過這位哥們還透露了另一個信息:相比較降價賣房來說,大多數(shù)業(yè)主更愿意放棄委托出售,等待更好的時機。為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢?根本原因仍然是市場掌握在供給方,只要他們不著急賣房變現(xiàn),政策對于他們基本上沒有任何影響。而對于購房者來說,可能就沒那么幸運了,門檻高了導(dǎo)致購房幾乎不得不推遲,市場的冷凍實際上抬高了他們的購房成本。
地產(chǎn)大佬如何看待本輪調(diào)整?
在上周末,專攻商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹就喊出,贊同出臺房產(chǎn)稅,可以遏制巨大的浪費。他還舉了個例子:北京有人持有100套房源,而自己只住1套。
在本周的財新峰會上,王石也認為當前房價過高,尤其是與居民收入不一致的時候是不健康、危險的。
據(jù)澎湃報道,王石稱,目前的中國實際國情,既非充分市場經(jīng)濟,也不是計劃經(jīng)濟。在這種情況下,中國的高房價必須受到限制。王石表示,“房地產(chǎn)市場背離以及瘋狂上漲的情況下,我歷來贊成進行調(diào)控,但不知道能不能一直調(diào)控下去。由于房地產(chǎn)市場的特殊屬性,調(diào)控往往會在關(guān)鍵時刻手軟。”
王石舉例表示,美國市場具有公共屬性的商品價格都會加以限制,新加坡的福利房系統(tǒng)相對完善而商品房市場完全放開,“如果不限制房價,那么問題就大了。”
從表態(tài)上來看,兩位大佬都贊成遏制目前快速上漲的房價。房價太高已經(jīng)是共識了,而對于房價會不會跌則沒做過多預(yù)測。當然,作為利益相關(guān)方,大佬們不愿正面看空房價可以理解,但他們的表態(tài)卻可以影響吃瓜群眾。
比如近期任志強的表態(tài)(一次閉門會議上,按道理不應(yīng)該外傳),他直接了當表示,2017年熱門城市的房價還將創(chuàng)出新高!
任志強幾個核心觀點:
1、新常態(tài)下提到的最強烈的一個口號就是供給側(cè)改革,只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。
2、大家認為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國經(jīng)濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,2008年之后算,美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻度最低是12.6,隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發(fā)展過程中,房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒有一定的比重,不足以支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的。
3、下一輪漲價比這一輪更高,因為在需求側(cè)上進行價格調(diào)控的時候,最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后,或者是一段時間以后就會爆發(fā)。最近有幾個境外的投行預(yù)測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個月也做不到,可能八九個月又反彈了,再出臺一個政策,可能五六個月又反彈了。這個調(diào)控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側(cè)進行抑制,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩(wěn)定有好處。
4、如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產(chǎn)一個合理的地位,這個政策一定是不斷出錯誤的政策。我昨天打了電話,說你們得寫個報告給中央,所有調(diào)控政策都是錯的,別出臺了,再出臺中國經(jīng)濟就完了。
顯而易見,“任大炮”對當下的調(diào)控基本不認同,而且覺得在宣傳與人們認知中,中國房地產(chǎn)都是在被丑化、妖魔化。在他看來,房價水平是“青山擋不住,畢竟東流去”,2017,房價還得漲。
果然,依靠著樓市預(yù)言帝的稱號,“任大炮”一席逆市言論迅速刷爆地產(chǎn)圈,有人拍手暗爽任總有遠見,而剛需購房者則估計氣得直跺腳。對于任總的言論,左右不了樓市的漲跌,但確實影響了一大批吃瓜群眾的心態(tài)。
這不,也有網(wǎng)友站出來了“手撕”任大炮這張嘴,回了一封長長的信。
尊敬的任志強先生:
沒想到,你又開始唱漲房價了,并且,一如既往,又是一枚重磅炸彈——謾罵、質(zhì)疑、贊同、感謝……各種聲音瞬間炸裂。真心無愧于“任大炮”的江湖名號。
本以為,你的退休會也搞了,微博也封了,接下來,會退出地產(chǎn)江湖,專心致志地去推銷你的沙漠生態(tài)水稻——任小米了。結(jié)果,你又跳出來,上了一次頭條。
平心而論,任總是個頗有見地的地產(chǎn)人。你的很多觀點,均為業(yè)界認可。
比如,你多年來一直呼吁對土地市場改革,并建議土地放開,甚至在政協(xié)提案中,建言“可以讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地用于城市服務(wù)”。
又如,你建議少用行政手段調(diào)控樓市,多用市場手段。因為需求被壓制一兩年,或者是一段時間以后就會爆發(fā)。所以,在最近的一次閉門會上,你再一次放言:“下一輪漲價比這一輪更高”。
可以說,你預(yù)測對的概率很高。但是,時過境遷,樹不能長到天上,這樣預(yù)測下去,總有被市場打臉的一次。
任總是一個性情中人。你的直言不諱,讓你幾乎得罪了所有人。
比如,你說,
“我沒有責任替窮人蓋房子,房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房。”
“歷史證明房價永遠都是上漲。”
“年輕人就該買不起房?!?/P>
“買不起房為什么不回農(nóng)村?!?/P>
這些論斷,冷靜思考,似乎都有一定道理。只不過,你站在了商人的立場,而沒有以悲天憫人的胸懷,顧及低收入者的尊嚴與感受,你深深地傷害了吃瓜群眾的感情。這你就不能怪人家“心忿含怒之日久矣”。所以,你成了“全民公敵”。直到今天,依然有人罵你。
你還得罪了有司。
你在日前的閉門會上說,各地政府都希望房價越高越好,沒有一個地方的官員不是這樣。你這么赤裸裸地扒掉大老爺們的底褲,太有日本AV的即視感。
還有,這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是,要讓房價已經(jīng)漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲,所以又出臺了第二輪政策。
不是你的話不對,實在是“這屆人民不宜”啊。
這么多年了,你還在鼓吹樓市無泡沫。中央都承認了,要“抑制資產(chǎn)泡沫”。你是要將國家引入金融危機的火坑?
還有,你對調(diào)控政策有不同看法和建議,不如寫成第三篇“萬言書”,比說“你錯了”更容易讓有司接受吧?凡此種種,那些文章很快消失,也就不難理解了。不過,我最擔心的還是,你再被噤聲,到時候,地產(chǎn)江湖會太寂寞。
當然,任總的“正直、敢說”,也讓人肅然起敬。如同皇帝新裝故事里的那個小男孩,只有你敢戳穿,皇帝沒有穿衣服。
任總不茍言笑,但你嚴肅認真的呆萌,與潘石屹的精明鬼靈,配合的天衣無縫,兩個人的“地產(chǎn)相聲”,更是成為所有論壇票房的保障。
近十幾年來,關(guān)于房價的預(yù)測,任總幾乎全對了。你也因此圈粉無數(shù),甚至演變成了一個“神話”?!耙靶膬?yōu)雅”的你,也從“全民公敵”,變成“正直、敢言”的專家,和“姑娘們最想嫁的人”。
但是,這并不能改變我對任總一貫的態(tài)度:不該罵任志強,也不迷信任志強。
因此,盡管你講了很多真話,治學(xué)也嚴謹,喜用數(shù)據(jù),但還是要針對你的此次閉門會發(fā)言,提出兩個不同意見。如有不妥,還請見諒!
1、房價上漲和貨幣、個貸沒有關(guān)系。
這是您的一個新觀點,也是我最不贊同的一句話。
否則就無法解釋,2008年-2009年,10億貸款+4萬億刺激計劃出來后,房價直線跳漲的現(xiàn)象。
您的論據(jù)是:“今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%?!?/P>
但是,據(jù)微信公眾號《大偉看樓市》查詢,2015年個貸占商品房銷售額比例為19%,相比2016年1-10月份的個貸占比21%,不是低了,而是高了。
另外,21%占比意味著,在新房市場,所有買房人用來買房的錢,只有2成來自銀行貸款。這明顯低估了。因為以企業(yè)購房、首付貸及其他渠道流入樓市的貸款,根本無法統(tǒng)計,自然也未計入個貸數(shù)據(jù)。因此,以個貸對銷售額的占比來否認房價與貨幣的關(guān)系,邏輯難以成立。
央行統(tǒng)計報告稱,9月末個人購房貸款余額17.93萬億元,同比增長33.4%。僅僅從房貸增幅,就足以說明:2016年房價上漲的原因很大程度上是因為錢多了。
2、房價的上漲原因有二,一是大中城市供地不給力,二是越是供地少的發(fā)達地區(qū),人口集中度反而越高,因為占據(jù)了優(yōu)質(zhì)資源。
任總對房價的分析范式,多年來一直是“供應(yīng)不足”。從2005年至今,幾乎每年任總談到房價,都會歸咎于土地供應(yīng)不足。當然,您特意強調(diào)了土地供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性錯位。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,土地供應(yīng)在近兩年的確有減少趨勢。但前幾年一直都在增長或比較穩(wěn)定。何況,每一年的實際開發(fā)量都低于土地成交量,未開發(fā)土地量會形成累積,變成商品房供應(yīng)。從圖2、圖3可以看出,2014-2015年,商品房實際供應(yīng)量并不低,但2014年和2015年都交易量和房價卻是冰火兩重天。這用供求理論無法解釋得通。
如果真的供應(yīng)不足,還何來“去庫存”一說呢?
誰都不否認,房地產(chǎn)兼具商品屬性和投資品屬性。以商品屬性論,房價受到貫堅持供求關(guān)系影響,但以投資品屬性論,房價則更適用“投資品無均衡價格定律”。
所以,房價僅以供求理論解釋,欠妥。
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