樓市一輪一輪的調(diào)控，讓很多人相信，接下來(lái)的半年乃至一年時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)逐步趨冷?；撕艽罅?，從土地、信貸、資格等維度全方位對(duì)熱門(mén)城市的房地產(chǎn)降溫，怎么也得見(jiàn)點(diǎn)成效，對(duì)不？而近期層出不窮的各類(lèi)樓市數(shù)據(jù)也能夠佐證這一點(diǎn)。別的不談，僅從成交量和環(huán)比漲幅這兩個(gè)數(shù)據(jù)也能看出樓市的降溫。但降溫和和降價(jià)完全是兩碼事。而且在商品房成交量逐步走低的時(shí)候，土地市場(chǎng)卻仍然保持了相當(dāng)?shù)臒岫龋禺a(chǎn)商們沒(méi)少花錢(qián)拿地。商品房成交量的走低和土地市場(chǎng)仍然相對(duì)火熱，這種對(duì)立值得關(guān)注。筆者認(rèn)為，這反映了市場(chǎng)和政策之間的一種“默契”：政策看中的是短期效果，而市場(chǎng)看中的中長(zhǎng)期走勢(shì)。
對(duì)于政策來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)降溫了，至少可以給個(gè)交待了，我是真的盡了力：投資房產(chǎn)的門(mén)檻提高，剛需仍然能享受三成左右的首付。這是事實(shí)。在地產(chǎn)商們看來(lái)，眼下是個(gè)低成本買(mǎi)地的好時(shí)機(jī)，一些大地產(chǎn)商更加高興，因?yàn)樗麄兛梢栽诘土叶鹊沫h(huán)境中買(mǎi)地，不僅如此，大地產(chǎn)商們還能通過(guò)股權(quán)交易獲得土地，這比拍地的成本要低。小地產(chǎn)商由于資金成本較高，現(xiàn)階段不得不選擇賣(mài)身給大地產(chǎn)商。近期北京、上海、天津等地的產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌量較前三季度明顯升溫就是一個(gè)證明。對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)低潮期就是做大做強(qiáng)，提高市場(chǎng)占有率的好時(shí)機(jī)。政策的作用也止于此了。
與供給有限的新房市場(chǎng)相比，一線城市的二手房市場(chǎng)更能反映市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期。筆者近期走訪了北京幾家中介門(mén)店，都反映近期成交量與1-9月份相比出現(xiàn)大幅下滑，一個(gè)門(mén)店之前一個(gè)月能成交6-1家此0套房子，現(xiàn)在一個(gè)月能有3-4套就不錯(cuò)了。一個(gè)中介門(mén)店的高級(jí)經(jīng)理向筆者表示，他們前很少做租賃業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也不得不更多發(fā)掘租賃房源來(lái)維持運(yùn)營(yíng)。不過(guò)這位哥們還透露了另一個(gè)信息：相比較降價(jià)賣(mài)房來(lái)說(shuō)，大多數(shù)業(yè)主更愿意放棄委托出售，等待更好的時(shí)機(jī)。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？根本原因仍然是市場(chǎng)掌握在供給方，只要他們不著急賣(mài)房變現(xiàn)，政策對(duì)于他們基本上沒(méi)有任何影響。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能就沒(méi)那么幸運(yùn)了，門(mén)檻高了導(dǎo)致購(gòu)房幾乎不得不推遲，市場(chǎng)的冷凍實(shí)際上抬高了他們的購(gòu)房成本。
地產(chǎn)大佬如何看待本輪調(diào)整？
在上周末，專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)的潘石屹就喊出，贊同出臺(tái)房產(chǎn)稅，可以遏制巨大的浪費(fèi)。他還舉了個(gè)例子：北京有人持有100套房源，而自己只住1套。
在本周的財(cái)新峰會(huì)上，王石也認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高，尤其是與居民收入不一致的時(shí)候是不健康、危險(xiǎn)的。
據(jù)澎湃報(bào)道，王石稱(chēng)，目前的中國(guó)實(shí)際國(guó)情，既非充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，中國(guó)的高房?jī)r(jià)必須受到限制。王石表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)背離以及瘋狂上漲的情況下，我歷來(lái)贊成進(jìn)行調(diào)控，但不知道能不能一直調(diào)控下去。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊屬性，調(diào)控往往會(huì)在關(guān)鍵時(shí)刻手軟?！?/P>
王石舉例表示，美國(guó)市場(chǎng)具有公共屬性的商品價(jià)格都會(huì)加以限制，新加坡的福利房系統(tǒng)相對(duì)完善而商品房市場(chǎng)完全放開(kāi)，“如果不限制房?jī)r(jià)，那么問(wèn)題就大了?！?/P>
從表態(tài)上來(lái)看，兩位大佬都贊成遏制目前快速上漲的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)太高已經(jīng)是共識(shí)了，而對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌則沒(méi)做過(guò)多預(yù)測(cè)。當(dāng)然，作為利益相關(guān)方，大佬們不愿正面看空房?jī)r(jià)可以理解，但他們的表態(tài)卻可以影響吃瓜群眾。
比如近期任志強(qiáng)的表態(tài)（一次閉門(mén)會(huì)議上，按道理不應(yīng)該外傳），他直接了當(dāng)表示，2017年熱門(mén)城市的房?jī)r(jià)還將創(chuàng)出新高！
任志強(qiáng)幾個(gè)核心觀點(diǎn)：
1、新常態(tài)下提到的最強(qiáng)烈的一個(gè)口號(hào)就是供給側(cè)改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。
2、大家認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占的比例很高了，我個(gè)人覺(jué)得很低，2008年之后算，美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的總貢獻(xiàn)度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國(guó)在城市化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒(méi)有一定的比重，不足以支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。
3、下一輪漲價(jià)比這一輪更高，因?yàn)樵谛枨髠?cè)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)控的時(shí)候，最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后，或者是一段時(shí)間以后就會(huì)爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預(yù)測(cè)，這段時(shí)間房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)檎叩囊种贫陆?，但?017年會(huì)上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個(gè)月也做不到，可能八九個(gè)月又反彈了，再出臺(tái)一個(gè)政策，可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調(diào)控政策一輪一輪以后越來(lái)越漲。只要對(duì)需求側(cè)進(jìn)行抑制，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有任何好處，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有好處。
4、如果不能從各種正面宣傳中給中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位，這個(gè)政策一定是不斷出錯(cuò)誤的政策。我昨天打了電話，說(shuō)你們得寫(xiě)個(gè)報(bào)告給中央，所有調(diào)控政策都是錯(cuò)的，別出臺(tái)了，再出臺(tái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)就完了。
顯而易見(jiàn)，“任大炮”對(duì)當(dāng)下的調(diào)控基本不認(rèn)同，而且覺(jué)得在宣傳與人們認(rèn)知中，中國(guó)房地產(chǎn)都是在被丑化、妖魔化。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)水平是“青山擋不住，畢竟東流去”，2017，房?jī)r(jià)還得漲。
果然，依靠著樓市預(yù)言帝的稱(chēng)號(hào)，“任大炮”一席逆市言論迅速刷爆地產(chǎn)圈，有人拍手暗爽任總有遠(yuǎn)見(jiàn)，而剛需購(gòu)房者則估計(jì)氣得直跺腳。對(duì)于任總的言論，左右不了樓市的漲跌，但確實(shí)影響了一大批吃瓜群眾的心態(tài)。
這不，也有網(wǎng)友站出來(lái)了“手撕”任大炮這張嘴，回了一封長(zhǎng)長(zhǎng)的信。
尊敬的任志強(qiáng)先生：
沒(méi)想到，你又開(kāi)始唱漲房?jī)r(jià)了，并且，一如既往，又是一枚重磅炸彈——謾罵、質(zhì)疑、贊同、感謝……各種聲音瞬間炸裂。真心無(wú)愧于“任大炮”的江湖名號(hào)。
本以為，你的退休會(huì)也搞了，微博也封了，接下來(lái)，會(huì)退出地產(chǎn)江湖，專(zhuān)心致志地去推銷(xiāo)你的沙漠生態(tài)水稻——任小米了。結(jié)果，你又跳出來(lái)，上了一次頭條。
平心而論，任總是個(gè)頗有見(jiàn)地的地產(chǎn)人。你的很多觀點(diǎn)，均為業(yè)界認(rèn)可。
比如，你多年來(lái)一直呼吁對(duì)土地市場(chǎng)改革，并建議土地放開(kāi)，甚至在政協(xié)提案中，建言“可以讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地用于城市服務(wù)”。
又如，你建議少用行政手段調(diào)控樓市，多用市場(chǎng)手段。因?yàn)樾枨蟊粔褐埔粌赡?，或者是一段時(shí)間以后就會(huì)爆發(fā)。所以，在最近的一次閉門(mén)會(huì)上，你再一次放言：“下一輪漲價(jià)比這一輪更高”。
可以說(shuō)，你預(yù)測(cè)對(duì)的概率很高。但是，時(shí)過(guò)境遷，樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，這樣預(yù)測(cè)下去，總有被市場(chǎng)打臉的一次。
任總是一個(gè)性情中人。你的直言不諱，讓你幾乎得罪了所有人。
比如，你說(shuō)，
“我沒(méi)有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房?！?/P>
“歷史證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是上漲?！?/P>
“年輕人就該買(mǎi)不起房?！?/P>
“買(mǎi)不起房為什么不回農(nóng)村。”
這些論斷，冷靜思考，似乎都有一定道理。只不過(guò)，你站在了商人的立場(chǎng)，而沒(méi)有以悲天憫人的胸懷，顧及低收入者的尊嚴(yán)與感受，你深深地傷害了吃瓜群眾的感情。這你就不能怪人家“心忿含怒之日久矣”。所以，你成了“全民公敵”。直到今天，依然有人罵你。
你還得罪了有司。
你在日前的閉門(mén)會(huì)上說(shuō)，各地政府都希望房?jī)r(jià)越高越好，沒(méi)有一個(gè)地方的官員不是這樣。你這么赤裸裸地扒掉大老爺們的底褲，太有日本AV的即視感。
還有，這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是，要讓房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)的這十幾個(gè)城市把房?jī)r(jià)降下來(lái)。由于還在漲，所以又出臺(tái)了第二輪政策。
不是你的話不對(duì)，實(shí)在是“這屆人民不宜”啊。
這么多年了，你還在鼓吹樓市無(wú)泡沫。中央都承認(rèn)了，要“抑制資產(chǎn)泡沫”。你是要將國(guó)家引入金融危機(jī)的火坑？
還有，你對(duì)調(diào)控政策有不同看法和建議，不如寫(xiě)成第三篇“萬(wàn)言書(shū)”，比說(shuō)“你錯(cuò)了”更容易讓有司接受吧？凡此種種，那些文章很快消失，也就不難理解了。不過(guò)，我最擔(dān)心的還是，你再被噤聲，到時(shí)候，地產(chǎn)江湖會(huì)太寂寞。
當(dāng)然，任總的“正直、敢說(shuō)”，也讓人肅然起敬。如同皇帝新裝故事里的那個(gè)小男孩，只有你敢戳穿，皇帝沒(méi)有穿衣服。
任總不茍言笑，但你嚴(yán)肅認(rèn)真的呆萌，與潘石屹的精明鬼靈，配合的天衣無(wú)縫，兩個(gè)人的“地產(chǎn)相聲”，更是成為所有論壇票房的保障。
近十幾年來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，任總幾乎全對(duì)了。你也因此圈粉無(wú)數(shù)，甚至演變成了一個(gè)“神話”。“野心優(yōu)雅”的你，也從“全民公敵”，變成“正直、敢言”的專(zhuān)家，和“姑娘們最想嫁的人”。
但是，這并不能改變我對(duì)任總一貫的態(tài)度：不該罵任志強(qiáng)，也不迷信任志強(qiáng)。
因此，盡管你講了很多真話，治學(xué)也嚴(yán)謹(jǐn)，喜用數(shù)據(jù)，但還是要針對(duì)你的此次閉門(mén)會(huì)發(fā)言，提出兩個(gè)不同意見(jiàn)。如有不妥，還請(qǐng)見(jiàn)諒！
1、房?jī)r(jià)上漲和貨幣、個(gè)貸沒(méi)有關(guān)系。
這是您的一個(gè)新觀點(diǎn)，也是我最不贊同的一句話。
否則就無(wú)法解釋?zhuān)?008年-2009年，10億貸款+4萬(wàn)億刺激計(jì)劃出來(lái)后，房?jī)r(jià)直線跳漲的現(xiàn)象。
您的論據(jù)是：“今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷(xiāo)售額的比例只占21%?！?/P>
但是，據(jù)微信公眾號(hào)《大偉看樓市》查詢(xún)，2015年個(gè)貸占商品房銷(xiāo)售額比例為19%，相比2016年1-10月份的個(gè)貸占比21%，不是低了，而是高了。
另外，21%占比意味著，在新房市場(chǎng)，所有買(mǎi)房人用來(lái)買(mǎi)房的錢(qián)，只有2成來(lái)自銀行貸款。這明顯低估了。因?yàn)橐云髽I(yè)購(gòu)房、首付貸及其他渠道流入樓市的貸款，根本無(wú)法統(tǒng)計(jì)，自然也未計(jì)入個(gè)貸數(shù)據(jù)。因此，以個(gè)貸對(duì)銷(xiāo)售額的占比來(lái)否認(rèn)房?jī)r(jià)與貨幣的關(guān)系，邏輯難以成立。
央行統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱(chēng)，9月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.4%。僅僅從房貸增幅，就足以說(shuō)明：2016年房?jī)r(jià)上漲的原因很大程度上是因?yàn)殄X(qián)多了。
2、房?jī)r(jià)的上漲原因有二，一是大中城市供地不給力，二是越是供地少的發(fā)達(dá)地區(qū)，人口集中度反而越高，因?yàn)檎紦?jù)了優(yōu)質(zhì)資源。
任總對(duì)房?jī)r(jià)的分析范式，多年來(lái)一直是“供應(yīng)不足”。從2005年至今，幾乎每年任總談到房?jī)r(jià)，都會(huì)歸咎于土地供應(yīng)不足。當(dāng)然，您特意強(qiáng)調(diào)了土地供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，土地供應(yīng)在近兩年的確有減少趨勢(shì)。但前幾年一直都在增長(zhǎng)或比較穩(wěn)定。何況，每一年的實(shí)際開(kāi)發(fā)量都低于土地成交量，未開(kāi)發(fā)土地量會(huì)形成累積，變成商品房供應(yīng)。從圖2、圖3可以看出，2014-2015年，商品房實(shí)際供應(yīng)量并不低，但2014年和2015年都交易量和房?jī)r(jià)卻是冰火兩重天。這用供求理論無(wú)法解釋得通。
如果真的供應(yīng)不足，還何來(lái)“去庫(kù)存”一說(shuō)呢？
誰(shuí)都不否認(rèn)，房地產(chǎn)兼具商品屬性和投資品屬性。以商品屬性論，房?jī)r(jià)受到貫堅(jiān)持供求關(guān)系影響，但以投資品屬性論，房?jī)r(jià)則更適用“投資品無(wú)均衡價(jià)格定律”。
所以，房?jī)r(jià)僅以供求理論解釋?zhuān)吠住?/P>
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