2014年、2015年，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比下滑。房地產(chǎn)行業(yè)利潤減少、周轉(zhuǎn)減緩、規(guī)模增長失速等等都開始一并出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均出現(xiàn)了比較艱難的經(jīng)營狀況。市場對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期也在增加。
然而，2016年樓市的爆發(fā)性開局，驚爆了所有人的預(yù)想，與此同時，在房企跟風(fēng)非理性的推動下，致使土地市場再度創(chuàng)造了新的歷史。
是什么原因讓樓市如此瘋狂？
首當(dāng)其沖的就是利好政策下帶來的預(yù)期影響，而貨幣流動性持續(xù)在寬松影響下，帶來的低廉融資成本給予了支持空間。
2016年寬松的貨幣政策，給早前低迷的房地產(chǎn)市場帶來了一片生機。
由于股市低迷，整個市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進入房地產(chǎn)市場。在供需兩旺中，大量融資，多方資金進入房地產(chǎn)市場。使得房地產(chǎn)行業(yè)成為聚集吸引流動性資金的最重要的載體。
有關(guān)人士表示，商品房成交市場持續(xù)活躍，庫存明顯下行。同時開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較為強烈，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。
同時在此背景下，房企獲得了大量資金，房企融資規(guī)模飆升，負(fù)債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險將顯現(xiàn)。
WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達125只。
在信托業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。
在活躍的融資活動下，房企再次大幅擴大自己的融資形式。
擴張負(fù)債豪賭土地市場成交活躍
值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如早前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內(nèi)，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%。但是，景瑞地產(chǎn)的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài)，負(fù)債率高達83.59%。
數(shù)據(jù)顯示，房企負(fù)債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。
在此背景下，房企負(fù)債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投凈負(fù)債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負(fù)債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負(fù)債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負(fù)債率則更是高達409%。
在資金的大幅刺激下，2016年的土地市場再度爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過50%的更是高達189宗。溢價率超過100%的“地王”也有128宗，
對比在2015年的同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，在當(dāng)中，超過50%的有29宗。溢價率超過100%的僅僅只有5宗。這也就意味著，同比溢價率超過100%的土地總數(shù)竟然增長了24倍。
為何如此瘋狂？
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長寧高偉看來“哪怕再貴也要搶?！跋日伎印笔欠科蟮哪J(rèn)態(tài)度，這是其用時間換取空間，而房企寄予希望的解套機會，就在于相信房價會繼續(xù)上漲，這就間接造成企業(yè)負(fù)債率居高不下。
而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產(chǎn)市場的回暖。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績預(yù)告，除22家業(yè)績指標(biāo)有所下調(diào)外，其余全部上漲或平穩(wěn)。其中，利潤預(yù)增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續(xù)虧企業(yè)11家。
風(fēng)險政策收緊房企資金成本增加
在房企融資規(guī)模和負(fù)債率大幅上漲的背景下，目前多個地方開始加強對房企的融資和拿地的諸多限制。未來房企的銀根或?qū)⒈皇站o，同時通過融資募集資金的難度也會加大，所得資金的用途范圍將會變窄，融資成本同樣在上升。
還有值得注意的是，房地產(chǎn)信托即將集中到期。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2016年繼續(xù)處在房地產(chǎn)行業(yè)信托到期的兌付高峰，兌付規(guī)模達到2248.05億元。
此外，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，總體呈現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象明顯，房企資金風(fēng)險陡然增高。研究表示，預(yù)計2016年下半年，中國房地產(chǎn)市場周期或?qū)⒉饺牍拯c，從而提前進入下行階段，第四季度更是由于新房供應(yīng)的增加，市場將迎來供過于求狀態(tài)。需要重點警惕因宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行，導(dǎo)致流動性回收的超預(yù)期風(fēng)險。
2016年下半年房價何去何從
盡管四季度降息存在可能，但是，后市房地產(chǎn)市場一定不會普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調(diào)壓力!而一二線的熱點板塊，也有一個價格被市場接受的調(diào)整期。
騰訊財經(jīng)
